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2013年2月13日 (水)

我家が競売!?

Saiban昨年の初夏、函館地方裁判所から我家に一本の電話が入りました。「そちらのお宅が競売物件となりました。つきましては鑑定士と一緒に写真をとらせていただきたいウンヌン・・・」。この他人事なら笑い話も、自分の身に降りかかると笑うに笑えない一件、事情を語ると少し長くなりますが、極めて稀とはいえ同じような経験をされる方もいると思うので、いつか書かなくてはならないと思ってました。

私ら家族は戸建てに借家で住んでいます。子供の成長とともにマンションから戸建てに移る際、住んでいた家主が戻ることになったら出なければならないリスクが気になってはいたのですが、仲介する不動産やからその可能性はほとんど無いと聞いて転居しました。それから6年、こんなことで退去を迫られるようになるとは・・・。

実は貸主が破綻したらしく、抵当権が設定されていた”我家”は銀行の手元を離れて投資ファンドの元へ。資金回収のために競売に出されたのです。そのことは仲介する不動産屋にも知らされておらず、”我家”にとってまさに寝耳に水。それ以来、聞いたことも無い不動産屋が尋ねて来るやら、電話が来るやら、何でも裁判所で物件情報が出ているせいか、投資ファンドが競売前に売却を依頼しているせいなのか落ち着きません。静かになったのはむしろ我家の物件が公示されてからです。

4人家族が引っ越すとなると、何だかんだで百万近い経費がかかることを承知しており、普通なら落ち込むところですが、これも滅多に無い経験と果敢に挑むことを決めました。競売入札です。短期間にいろいろなことを勉強させてもらいました。誰かに落札されて退去を求められると6ヶ月以内に出ていかなければならないこと。引越し費用など出してもらえないこと。以前、占有屋なるものが競売物件に居座り、巨額の退去費用をせびる小説を読んだことがありますが、数年前の法改正で借り手は泣き寝入りするしかならなくなったことを知りました。

ならば自ら落とせばよいのではないかと。いろいろ調べて売却基準価格なるものを想定しましたが、ほぼ予想通り。これくらいの値段なら、今後5,6年住むことを考えると家賃を払い続けるのと変わらないし、さらにその後売ったり貸したりしたら+α。何より競売物件の最大のリスク、どんなやつが住んでいるかわからないのと、中の状態がどうなっているのか見ることができないハンデは存在しません。自分が住んでいるのだから。

これも調べた結果ですが、売れないものは最低落札価格(売却基準価格の8掛)でも入札はなく、逆に人気の物件は基準価格の倍以上で落札されます。我家の条件を考えると後者の可能性もあるかと考えたものの、競売物件に人生最初で最後の入札を試みました。証拠金として売却基準価格の20%を振り込み、様々な書類を揃えて入札したのは、あの忌まわしい電話を受けてから3ヶ月後。正直、落札は無理だろうと思いながらも、最低入札価格あたりで落とされたら悔しいので、売却基準価格を少し上回るくらいの金額で入札しました。

そして迎えた開札の日。教室ほどの狭い会場に、明らかに業界の人からどう見ても一般素人(私もだが)まで、30人以上も集まっています。函館地方裁判所では大体一度に十数件の開札が行われます。物件名の順番に次々と札が開かれていきました。落札者の無いものから、最低価格で一人の入札で決定するものもあり、少し期待と不安が混じりました。「もし落札できたら、住宅ローンで融資をうけられるだろうか・・・」

世の名そんなに甘くありません。「平成24年ケ××番」。我家の事件番号が呼ばれた後、「10名の入札がありました」。本日最多の入札者数。この時点で勝負有りです。案の定、私の名前は一番最初、すなわち一番安い入札価格で呼ばれました。落札したのは市内の不動産会社。売却基準価格の2倍以上。個人的に近所の類似建物の相場もいろいろ調べましたが、こんな値段で落として利益を出して売れるのかという金額です。

それから5ヶ月。ようやく新しい転居先も決まり、現在引越し準備中です。子供の校区のこともあり、直線距離でわずか1kmの引越しですが、やはりかかるものはかかります(涙)。幸い落札した会社は、従来通りの家賃を支払い6ヶ月以内に退去してくれれば良いと、事前に調べた通りの要求だったので、余裕をもっての転居となりました。

いや~、良い経験をさせてもらったと思うしかありません。今は引越しを楽しむことにしています。

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コメント

競売にかけられてしまった不幸な人を騙すような言い方は止めましょう。

騙す意思がなく無知が故であっても結果として騙すことになっています。

競売でも退去費用は99%出ている(出している)のが現状です。

買手が強制執行をするには費用が一戸立の場合100万以上かかりますので当たり前ですね。
なので退去費用は、家族構成などによりますが30万~60万程度が常識の範囲の必要経費として抑えています。

いまは昔のような暴力団系による強制退去行為は皆無ですから法的な強制退去前提で話しています。

更に家賃を払うのと変わらないという言い方も幼稚すぎます。
他人の所有物へ住まわせてもらってる家賃支出とは異なり自己所有になった場合田舎の土地でも年間で20万前後の固定資産税を
家を手放すまで支払い続けなければいけません。
そして耐用年数を考えたとき、自宅を所有することで利益を生む計算は不動産バブルがおきない限り100%ありません。

だからこそ賃貸にして耐用年数があるうちに少しでも回収するというのが不動産利益の手段です。
いま任意売却業者がネットにあふれ、その商売に利用されている競売債務者が大量に増えていますので注意喚起としてコメントします。

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